Evaluarea proprietăţilor

Proprietăţi specializate

Proprietăţile specializate au o adecvare în general scăzută pentru garanţie, având ca motiv principal vandabilitatea limitată. Valoarea lor este la un nivel semnificativ (pornită din utilitatea lor) numai privite prin prisma afacerii la care participă, ca parte a întreprinderii. De cele mai multe ori utilizările acestor proprietăţi sunt limitate, utilizările alternative fiind greu de identificat şi costurile de conversie a acestora greu de estimat.

În general, aceste tipuri de proprietăţi nu sunt considerate ca cele mai bune garanţii pe care un creditor şi le-ar dori. Totuşi, există anumiţi clienţi importanţi ai finanţatorilor, ale căror afaceri sunt bazate pe astfel de proprietăţi (specializate) şi a căror posibilitate de garantare se bazează pe acestea. Evaluatorul va trebui să fie atent şi să vadă în ce măsură valoarea pe care o poate ataşa acestor proprietăţi specializate este o valoare de piaţă sau nu. Ipotezele avute în vedere, tipul de valoare posibil a fi estimat trebuie să fie discutate cu finanţatorul.

Există situaţii când anumite proprietăţi specializate trebuie să fie luate în garanţie, de exemplu atunci când acestea se află în legătură cu garanţia/ proprietatea principală, a cărei utilitate o întregesc. În general, aceste tipuri de proprietăţi servesc pentru desfăşurarea unui flux tehnologic specializat. Reperul evaluatorului pentru a „structura” garanţia poate fi acest flux sau părţi din flux care au ca rezultat un produs cu valoare apreciabilă.

Ceea ce trebuie urmărit este utilitatea acelei proprietăţi care îi va asigura cea mai bună posibilitate de valorificare şi cea mai bună lichiditate.

Entităţi bazate pe proprietăţi imobiliare (proprietăţi imobiliare generatoare de afaceri)

Anumite afaceri au ca suport însăşi proprietatea imobiliară, fără de care acea afacere nu poate exista. Exemple clasice ca hoteluri, proprietăţi de agrement, restaurante, benzinării, sunt cunoscute de evaluatori. Aceste proprietăţi au în componenţă atât componente imobiliare (clădiri, terenuri), cât şi alte active fixe (mobilier, instalaţii, echipamente specifice), care împreună asigură suportul necesar desfăşurării afacerii respective. În plus faţă de acestea, în ipoteza continuităţii activităţii, o astfel de proprietate cuprinde şi o componentă de active necorporale, aşa numitul fond comercial (pe evaluatori îi interesează fondul comercial transferabil care la o eventuală vânzare să se transfere odată cu proprietatea).

Pentru a exemplifica acest lucru, citiţi istorioara de mai jos:

„La salonul de manichiură din colţ, în tot timpul zilei era coadă la singura manichiuristă, proprietara acelui spaţiu, care lucra acolo. Una dintre cliente, o persoană de succes în afaceri, întrevede o posibilitate de a avea încă o afacere profitabilă şi-i propune manichiuristei să cumpere această „afacere”. Întrucât i se oferă un preţ foarte bun, manichiurista acceptă, iar cu banii primiţi îşi cumpără un spaţiu situat peste drum.

A doua zi coada s-a mutat....”

În mod normal, tranzacţionarea unor astfel de proprietăţi se face ca fiind în funcţiune, deci global cu toate componentele sale; acest lucru înseamnă că abordarea comparativă a evaluării va duce de asemenea la o valoare estimată, care va cuprinde aceste elemente.

Abordarea prin venit presupune implicit funcţionarea acelei afaceri, deci rezultatul obţinut va cuprinde de asemenea totalitatea elementelor proprietăţii enumerate mai sus. Atenţie la acest mod de abordare în previzionarea performanţelor viitoare, unde trebuie să se excludă orice fond comercial al operatorului peste medie. Trebuie estimat un nivel mentenabil al activităţii şi rentabilităţii viitoare, care pot fi obţinute de un operator mediu de eficienţă rezonabilă (GN 12 pct. 5.4).

Iată ce a constatat un evaluator:

„Preşedintele federaţiei de atletism deţine un hotel în apropierea sediului acestei federaţii; soţia sa este un membru important al altei federaţii sportive. Există multe convocări şi evenimente organizate de aceste federaţii. Gradul de ocupare constatat de către evaluator este mult peste media altor hoteluri din zonă; chiar şi tarifele practicate se află în zona de vârf pentru facilităţile şi confortul oferit, comparativ cu celelalte hoteluri.

Se alege un nou preşedinte al federaţiei; noul preşedinte deţine şi el în zonă un hotel....”

Exploatarea acestor proprietăţi se face, de obicei, cu obţinerea prealabilă a unor licenţe, autorizaţii de funcţionare. Pierderea sau retragerea chiar şi temporară a acestora poate avea impact major asupra valorii de piaţă a acelei proprietăţi. În aceste condiţii este de aşteptat ca finanţatorul să ceară evaluatorului estimarea valorii în ipoteze diferite:

• anulare autorizaţii, licenţe;
• în condiţii de lichidare;
• dotări scoase de pe amplasament;
• devastări.

Există situaţii în care anumite proprietăţi generatoare de afaceri au fost dezvoltate ca urmare a unei cereri venite din partea unor grupuri identificabile şi a căror funcţionare depinde aproape în totalitate de aceste grupuri.

Se impune o analiză a utilizărilor alternative adecvate.

Aceste riscuri în obţinerea veniturilor viitoare trebuie menţionate în raportul de evaluare.

Iată ce constată evaluatorul nostru:

„O mare fabrică de confecţii de tip producţie lohn funcţionează în localitatea rurală unde este amplasat şi motelul supus evaluării. Localitatea nu este situată într-o zonă turistică sau pe artere de circulaţie importante. Motelul are un grad de ocupare bun, dar la analiza tipului de clienţi se constată că aproape în totalitate aceştia sunt din managementul fabricii de confecţii, delegaţi şi alte persoane care se află în legătură comercială cu această fabrică. Din informaţiile culese de evaluator, a aflat cu certitudine că fabrica se va muta în altă zonă...”

În funcţie de metodele de evaluare aplicate, valoarea finală estimată va trebui alocată pe componentele sale. Valorile rezultate din alocare nu sunt în mod implicit valori de piaţă.

Proprietăţi în dezvoltare

Aceste tipuri de proprietăţi pot fi atât în faza de construcţie, cât şi terenuri libere deţinute pentru dezvoltări viitoare. În acest sens, este de importanţă esenţială existenţa şi luarea în considerare a drepturilor şi reglementărilor de dezvoltare, existente şi potenţiale. Este obligatorie existenţa şi consultarea documentelor legale, care au stat sau vor sta la baza dezvoltării: certificat de urbanism, PUD - plan de urbanism în detaliu, autorizaţii de construire, planuri ale construcţiilor, planuri de amplasare a reţelelor de utilităţi, memorii tehnice, devize de lucrări, etc.

În funcţie de stadiul de execuţie (dezvoltare) a proprietăţii, la data evaluării, abordările în evaluare vor fi şi ele diferite. În măsura în care proprietatea poate fi vândută sau închiriată, înainte de finalizarea dezvoltării, se vor putea aplica metoda comparaţiei vânzărilor sau bazate pe venit (se va ţine seama de eventualele contracte de vânzare sau închiriere de tip: pre-vânzare, pre-închiriere).

De cele mai multe ori, în aceste situaţii, finanţatorii cer evaluatorilor să estimeze şi valoarea de piaţă la stadiul finalizat a acestor proprietăţi. Evaluatorii trebuie să precizeze foarte clar că această valoare nu este o valoare, la o dată viitoare, când se va finaliza construcţia, ci este „valoarea de piaţă ca şi când ar fi finalizată” tot azi, la data evaluării (IVA2, pct. 5.5). In aceasta situaţie trebuie ţinut seama şi de perioada în care o proprietate generatoare de afaceri ajunge să genereze venituri constante.

Aceste tipuri de proprietăţi, în general, sunt evaluate periodic. Finanţatorii cer ca atunci când se fac trageri din credit, evaluatorul să confirme realizarea lucrărilor ce se decontează şi, la un anumit interval de timp, să cuantifice influenţa acestor îmbunătăţiri asupra valorii proprietăţii.

Evaluatorul trebuie să fie prudent şi să ia în considerare schimbările anticipate pe perioada următoare, precum şi riscul asociat dezvoltării.

Ipoteza de estimare a valorii, considerându-se că proprietatea este dezvoltată şi vândută la data evaluării poate fi uneori mult simplificatoare şi poate induce în eroare.

Diferenţa de timp între data evaluării, finalizarea dezvoltării şi fructificarea acesteia prin vânzare sau prin exploatare trebuie luată în considerare. În aceste condiţii, folosirea tehnicii actualizării cash flow-ului viitor este mai adecvată pentru evaluarea proprietăţii. O posibilă abordare este prezentată în exemplul următor.

Aplicaţie

Un evaluator a primit sarcina să evalueze o proprietate compusă din 12 loturi de teren cu case aflate în construcţie.

Datele culese de evaluator sunt următoarele:

• suprafaţa construită desfăşurată a unei locuinţe este de 180 mp;
• costul de construcţie brut: 500 eur/mp Adc;
• perioada de finalizare a dezvoltării: 3 ani;
• preţul de vânzare a unei locuinţe: 150.000 € ;
• stadiul de execuţie estimat, identic pe fiecare proprietate: 30%;
• profitul promotorului imobiliar: 15%;
• cheltuieli de publicitate, vânzare: 3%.

Ipoteza 1: se consideră proprietăţile finalizate şi vândute toate, la data evaluării.

Ipoteza 2: se ţine cont de perioada necesară finalizării proiectului şi vânzării proprietăţii.

- Se consideră rata de actualizare de 12%;

- O dezvoltare liniară, cu construire şi vânzare concomitente (pe măsură ce se construieşte se şi vinde);

- În această ipoteză este ca şi cum s-ar finaliza totul instantaneu, peste 1,5 ani.

Diferenţa de valoare estimată pe baza celor două ipoteze este de 137.000 eur.

Gândiţi-vă ce diferenţe pot să apară pentru proiecte de mai mare anvergură, care necesită sume şi timpi de execuţie mari !

Şi totul numai dintr-o ipoteză de lucru simplificatoare !

Active epuizabile

Ca tipuri de active epuizabile neregenerabile amintim: mine, cariere, balastiere din zăcământ.

Evaluarea activelor epuizabile ridică anumite probleme particulare care necesită de cele mai multe ori competenţe sporite din partea evaluatorului. Aici trebuie avută în vedere şi specificitatea legislaţiei în vigoare, după care se face exploatarea acestora.

În România, deţinerea terenului nu înseamnă şi proprietatea asupra zăcămintelor din arealul acelui teren. Pentru a fi exploatate se plăteşte, în conformitatea cu legea, o redevenţă şi este nevoie bineînţeles de obţinerea licenţelor şi autorizaţiilor de exploatare.

Este important de verificat dacă acestea sunt transferabile.

Se naşte atunci următoarea întrebare: pe ce se pune ipotecă când finanţatorul acceptă în garanţie acest teren, o astfel de proprietate?

În general, aceste terenuri nu sunt situate în zonele centrale ale marilor oraşe!

Când se tranzacţionează o astfel de proprietate este importantă cantitatea de zăcământ ce poate fi exploatat şi autorizaţia de exploatare care conferă acest drept.

În condiţiile acceptării în garanţi, este importantă corelarea programului de extracţie cu durata şi caracteristicile creditului. Cheltuielile de închidere a perimetrului sunt un alt element care trebuie avut în vedere.

În orice moment al creditului, eventuala valorificare a activului trebuie să acopere soldul creditului.

Cantitatea de zăcământ exploatabil (tone) sau durata exploatării este foarte importantă deoarece creditul nu trebuie să depăşească această durată.

Un contract de închiriere avantajos poate fi un alt activ epuizabil, de natură necorporală. In această situaţie trebuie avute în vedere prevederile contractului în ceea ce priveşte nivelul şi evoluţia previzionată a chiriei contractuale şi a celei de piaţă, clauzele de renegociere, durata lui.

Bunuri mobile - instalaţii, maşini şi echipamente

Evaluarea bunurilor mobile de tipul instalaţiilor, maşinilor şi echipamentelor este sub incidenţa Standardului Internaţional de Practică in Evaluare GN3 – Evaluarea mijloacelor fixe mobile.

În conformitate cu HG 2139, din 2004, grupele 2 şi 3 includ MFM care prezintă interes pentru evaluatorul de bunuri mobile.

Privilegiul juridic care se instituie asupra acestor bunuri, în favoarea creditorului, se numeşte gaj şi publicitatea acestuia este reflectată în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare (A.E.G.R.M).

Aceste tipuri de bunuri pot fi de tip universal, dar şi MFM (mijloace fixe mobile) specializate, pot fi MFM independente sau linii complexe de fabricaţie.

Abordările în vederea evaluării sunt aceleaşi ca şi la alte tipuri de proprietăţi: prin comparaţia vânzărilor, prin venit şi prin cost.

Nu uitaţi: toate abordările sunt de tip comparativ!

În funcţie de tipul MFM, aplicabilitatea metodelor este diferită. Informaţiile de care evaluatorul dispune sunt esenţiale pentru relevanţa şi aplicabilitatea metodelor de evaluare. Valoarea acestor MFM depinde, într-o măsură foarte mare, de producător, de marca MFM.

Premisele în care se face evaluarea: montat sau demontat, pot influenţa într-o manieră semnificativă nivelul valorii estimate. In general, în momentul executării, din practica înregistrată, rezultă că vânzarea echipamentelor se face pe amplasament, cheltuielile de demontare fiind în sarcina cumpărătorului (acestea pot fi importante, de ex 30%).

Premisa de evaluare trebuie discutată cu finanţatorul. Pot fi situaţii în care, dacă şi proprietatea imobiliară în care este montat MFM se află în garanţie, la acelaşi finanţator, să fie acceptabil a fi luate în considerare şi aportul cheltuielilor de montaj şi transport, care au fost efectuate cu prilejul instalării acelui MFM sau care ar fi necesare pentru montajul unui MFM modern echivalent; altfel aceste cheltuieli nu contribuie la valoarea estimată.

Atenţie la modul de stabilire a costului de înlocuire/ reproducţie!

În practica evaluării, evaluatorii de MFM construiesc ipoteze de forma: „echipamentul se consideră integral şi complet funcţional, la data evaluării”. Luând în considerare o garanţie, formată dintr-o singură instalaţie, cu o valoare foarte mare şi pentru care nu avem certitudinea funcţionării, poate fi o ipoteză necorespunzătoare.

Există MFM care, prin complexitatea lor, stau la baza unor afaceri, proprietatea imobiliară fiind doar element de suport. In mod normal, tranzacţionarea unor astfel de proprietăţi se face ca fiind în funcţiune, deci global cu toate componentele sale. In acest caz, valoarea instalaţiei rezultă dintr-o alocare pe componente a unei valori globale.

Reguli cu caracter general referitoare la excluderea din categoria MFM eligibile a celor acceptabile pentru garantare:

• MFM deteriorate şi pentru care reparaţia nu mai reprezintă o soluţie;
• MFM pentru care nu se poate dovedi existenţa unei pieţe secundare;
• MFM achiziţionate în leasing;
• MFM achiziţionate în baza unor facilităţi prevăzute de legi speciale (subvenţii guvernamentale, programe finanţare nerambursabilă) şi care au anumite restricţii privind înstrăinarea;
• MFM care nu îndeplinesc cerinţele legale de funcţionare.

Un exemplu privind diferenţele ce pot apare prin luarea în considerare a celor două premise este prezentat în continuare.

Aplicaţie

Echipamentul de evaluat este o instalaţie complexă specializată, situată într-o hală a aceluiaşi proprietar şi care este ipotecată în favoarea aceluiaşi finanţator.

Achiziţia instalaţiei s-a făcut în urmă cu 3 ani, instalaţia a fost bine întreţinută şi exploatată astfel încât se apreciază că deprecierile fizice sunt cele normale.

Nu s-au constatat alte tipuri de depreciere.

Instalaţia este înregistrată în evidenţa firmei la suma de 500.000 lei; din consultarea documentelor de achiziţie şi a fişei bunului imobil, cheltuielile înregistrate constau din:

• Preţ instalaţie: 440.000 lei
• Cheltuieli transport: 20.000 lei
• Cheltuieli montaj: 40.000 lei

Duratele normale de utilizare pentru astfel de instalaţii sunt de cca. 15 ani.

Costurile de producţie pe ramura specifică au avut tendinţa de creştere, în ultimii trei ani, cumulat cu cca. 10%.

Cheltuielile de demontare sunt estimate a fi cu 10% mai mici decât cheltuielile de montare.

Se observă diferenţa de cca. 20.000 € (la un curs de schimb de 4,25 lei/€), între valorile rezultate pe baza celor două ipoteze diferite de estimare a valorii. Întrucât hala în care se află amplasată instalaţia este ipotecată în favoarea aceluiaşi finanţator, poate fi luată în considerare şi ipoteza „montat”. Totuşi, întrucât nu se poate şti modalitatea cea mai probabilă de valorificare, este prudent ca valoarea instalaţiei să fie determinată pe premisa „demontat”, respectiv varianta cea mai pesimistă, în care proprietatea imobiliară este valorificată către un alt cumpărător, decât instalaţia.

Bunuri mobile - stocuri

Stocurile sunt o altă categorie de bunuri care pot face obiectul evaluării pentru garantarea împrumutului. In general, ele depind de afacerea la care participă. Ceea ce interesează în mod deosebit este lichiditatea acestora, respectiv posibilităţile de valorificare.

Stocurile se pot afla în diverse faze de existenţă: materii prime, semifabricate, produs finit.

Încă din prima fază a evaluării, acestea trebuie foarte bine identificate şi descrise.

La inspecţie trebuie identificate şi prin prisma documentelor de provenienţă (facturi) şi asigurarea că acestea se află în proprietatea clientului.

Neplata furnizorilor la termen poate face ca aceştia să-şi recupereze marfa, ca drept al proprietarului, marfă pe care eventual s-a instituit un gaj.

Anumite condiţii limitative se impun a fi scrise în raportul întocmit.

Important în analiza şi evaluarea stocurilor:

a) Tipul de stoc: ambalat, vrac, perisabil, neperisabil.

Se va verifica modul de păstrare şi respectarea condiţiilor impuse de producător pentru păstrare, termenele de valabilitate în concordanţă şi cu viteza/ durata de rotaţie a stocurilor.

Se vor verifica condiţiile specifice ale finanţatorului, respectiv dacă nu există limitări de acceptare în garanţie, din acest punct de vedere.

În multe situaţii, prin clauzele de contract furnizor, există posibilitatea returnării mărfii în cazul depăşirii termenului de valabilitate. Acest lucru este valabil în situaţia în care cel ce deţine stocul este apt să facă operaţiuni comerciale. În ipoteza executării este posibil ca deţinătorul să nu mai poată face această returnare sau să nu fie nici interesat să o mai facă.

Dacă integritatea stocului nu poate fi garantată, finanţatorii vor avea reticenţă în acceptarea acelui stoc ca garanţie.

Un termen de valabilitate de scurtă durată poate să nu satisfacă cerinţele de timp impuse de desfăşurarea procedurii legale de executare silită şi, de cele mai multe ori, este în dezacord cu intervalul de scadenţă a creditului.

b) Istoricul vânzărilor, rotaţia stocurilor

O durată de rotaţie mare poate duce la concluzia că stocurile sunt învechite, cu cerere în scădere. O atenţie deosebită se va acorda stocurilor fără mişcare.

Dacă la inspecţie se observă zone de depozitare în care nu s-a mai umblat demult (strat de praf, rugină, etc.) cu siguranţă avem de-a face cu stocuri fără mişcare.

Dacă nu poate fi dovedită o vandabilitate rezonabilă, acel segment de stoc nu va putea face obiectul unei garanţii.

Aceste aspecte vor trebui discutate cu clientul şi cu finanţatorul.

c) Faza de existenţă

Dacă o parte importantă din stocurile ce se vor constitui ca garanţie constă din semifabricate pentru un produs care nu se mai fabrică, cu siguranţă este o informaţie esenţială care interesează în foarte mare măsură atât evaluatorul, cât şi finanţatorul.

Cu cât o materie primă a fost transformată în mai multe etape devenind tot mai specializată, cu folosinţa numai pentru un anumit produs finit, cu atât vandabilitatea ei scade.

d) Produse sau materii prime deteriorate

În general, aceste stocuri sunt excluse de la garantare. Un produs finit, în funcţie de gradul lui de deteriorare, poate fi luat în considerare numai dacă se poate estima impactul acelei deteriorări asupra valorii lui.

e) Marfă etichetată privat

Aceste tipuri de mărfuri se vând numai în anumite magazine, deci au o piaţă limitată. La o eventuală vânzare trebuie eliminată personalizarea existentă. Acest lucru limitează şi mai mult vandabilitatea în condiţiile executării garanţiei.

Trebuie arătate toate aceste limitări şi discutate cu finanţatorul.

f) Orice articol care are garanţie sau este restituibil

Garanţia oferită de producător duce, de obicei, la preţuri de achiziţie mai mari. Nu întotdeauna garanţia este transmisibilă şi la al doilea proprietar. In acest sens, trebuie analizat dacă la vânzare garanţia se transmite sau se pierde, caz în care pentru acest lucru se impune aplicarea unui discont la estimare valorii.

În cazul în care acel articol este restituibil, trebuie văzute clauzele contractuale în care se poate face restituirea şi dacă se impun anumite penalităţi.

g) Mărfuri sezoniere

Moda este un factor care afectează în mod serios valoarea unor bunuri care sunt supuse acestor preferinţe schimbătoare, variaţiile de valoare dintre preţurile de tranzacţionare în perioadele de „la modă”, cele din perioadele „sunt demodate” fiind foarte mari, ajungându-se la vânzări de tip „la solduri”.

Ieşirea din perioada de „la modă” duce la scăderea drastică atât a preţurilor, cât şi a vandabilităţii, a lichidităţii acestor stocuri. După o anumită perioadă ele devin nevandabile.

Pretabilitatea pentru garantarea unui împrumut a acestor stocuri este mai mare atunci când tipul şi derularea creditului ţine seama de „ciclul de viaţă” al acestor bunuri.

h) Ambalaje

Pentru această categorie de stocuri, o atenţie deosebită trebuie acordată în special ambalajelor pretipărite sau care sunt proprietatea altei entităţi. Acestor ambalaje pretipărite este posibil ca la valorificare să nu le mai fie recunoscute utilitatea ca ambalaje, ci, de cele mai ori, numai a materialelor pe care le înglobează şi care pot fi reutilizate.

Vocaţie de garanţie este redusă pentru aceasta categorie de stocuri, fiind acceptate, în general, numai ca garanţie suplimentară.

i) Materii prime contaminate, alterate faţă de starea iniţială

Această categorie de stocuri nu prezintă de obicei o valoare pozitivă; cu astfel de materiale deţinătorul poate avea şi, în general, are cheltuieli mai mari decât suma de bani care ar putea fi obţinută din valorificare. In cazul materialelor contaminate, cheltuielile de decontaminare pot fi mai mari decât valoarea produsului decontaminat.

Un finanţator rezonabil nu va accepta în garanţie astfel de stocuri.

Stocurilor care nu sunt eligibile pentru garantare sunt:

• stocurile cu mişcare lentă şi cele care nu mai au piaţă sau o piaţă inactivă;
• stocurile a căror utilitate nu poate fi dovedită;
• stocurile a căror valoare depinde de modă sau schimbările tehnologice evidente le vor face învechite şi neatractive sub aspectul vandabilităţii;
• stocuri cu termen de valabilitate expirat sau foarte scurt;
• producţia în curs, mai ales în cazul stocurilor specializate, sau dacă produsul finit nu se mai fabrică;
• stocuri contaminate.

Un lucru foarte important la stocuri este luarea în considerare a acelui nivel (volum) care este mentenabil pe termenul de derulare a creditului. Gajul care se instituie asupra acestor bunuri este fără deposedare, proprietarul utilizează în procesul de producţie sau vinde ca marfă aceste stocuri şi deci, alte bunuri vor intra în componenţa stocului.

În general, finanţatorii cer clienţilor lor menţinerea valorii stocului, existentă la data instituirii privilegiului.

Monitorizarea acestor garanţii este foarte importantă.

Aplicaţie

Un evaluator a primit misiunea să evalueze stocurile unei societăţi pentru un împrumut pe termen scurt, cu scadenţa la 6 luni, care funcţionează într-un spaţiu închiriat ce asigură condiţiile necesare pentru păstrarea în bune condiţii a materialelor ce compun stocul.

Componenţa stocului este următoarea:

Din analiza evoluţiei stocurilor în ultimele 6 luni, aceste cantităţi pot fi considerate ca un stoc mentenabil la nivelul societăţii.

Preţurile de furnizor, conform documentelor societăţii şi datele de fabricaţie sunt:

Din analiza stocului pe sortimente, principalele concluzii trase de evaluator sunt:

• - o cantitate de 1,000 kg de vopsea tip 1 este la limita perioadei de garanţie;
• - cimentul nu s-a vândut foarte bine, având încă perioada de valabilitate doar de 2 luni, cu durata rotaţiei peste perioada rămasă de garanţie;
• - 1.000 mp de faianţă este învechită în raport cu modele existente pe piaţă, din aceasta cauză se vinde foarte slab;
• - 500 mp faianţă este de calitate bună, cu bună vandabilitate.

Evaluatorul verifică preţurile la furnizor şi ajunge la concluzia că aceste preţuri sunt la limita inferioară a intervalului practicat de producătorii de astfel de materiale.

Valoarea totală a stocului, la preţ de producător/ furnizor (fără adaos comercial şi fără TVA) este de:

Având în vedere cele constatate la inspecţie şi din analiza documentelor, ceea ce se poate considera în garanţie este următoarea componenţă:

Timpul estimat pentru vânzarea stocului la lichidare este de 2 luni.