Operațiuni imobiliare:
TVA, diferențe din reevaluare, deductibilitate, înregistrări contabile

Micaela Jugravu

Director General

C.E.C.C.A.R.F.

micaela.jugravu@ceccarf.ro

O societate comercială, cu activitate în agricultură, a achiziţionat în anul 2002 o fermă constând din: - teren arabil, - teren intravilan, - spaţii pentru zootehnie, În anul 2006 se face reevaluarea acestor imobile. Societatea vinde în anul 2008 toate imobilele.
1. Operaţiunea este supusă TVA?
2. Dacă operaţiunea este scutită de TVA, reîntregirea bazei se face la valoare iniţială?
3. Ce se întâmplă cu diferenţele din reevaluare: se preiau la venituri, sau la alte rezerve?

Lavinia Petrache, Bucureşti

În vederea elaborării răspunsurilor la problematica ridicată, pentru mai buna înţelegere încerc să atribui unele valori operaţiunilor prezentate. Deci:

a) Presupunem că în mai 2002 s-a achiziţionat o fermă la preţul de 180.000 lei, din care:

• teren arabil: 15.000 lei,
• teren intravilan: 85.000 lei,
• spaţii pentru zootehnie: 80.000 lei.

b) Presupunem că în decembrie 2006 aceasta a fost reevaluată, înregistrându-se o creştere a valorii de 85.000 lei, astfel:

• teren arabil: +10.000 lei.
• teren intravilan: +35.000 lei.
• spaţii pentru zootehnie: +40.000 lei.

c) Presupunem că în luna martie 2008 ferma se vinde la preţul de 415.000 lei, din care:

• teren arabil: 45.000 lei,
• teren intravilan: 170.000 lei,
• spaţii pentru zootehnie: 200.000 lei.

Presupunem, de asemenea, că la data vânzării amortizarea cumulată a spaţiilor pentru zootehnie era de 17.000 lei.

1

În conformitate cu prevederile art. 141, alin. 2, lit “f” din Legea nr. 571/2003, modificată: “sunt scutite de taxă livrările de construcţii şi terenul aferent, precum şi a oricărui alt teren, cu excepţia livrării unei construcţii noi sau a unui teren construibil. Teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare. Livrarea unei construcţii noi sau a unei părti din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării.  O construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată astfel încât structura, natura ori destinaţia sa au fost modificate sau, în absenţa acestor modificări, dacă costul transformărilor, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării”.

Aşadar, operaţiunea de vânzare a construcţiei dvs. şi a terenului arabil este fără TVA, rămânând a clarifica situaţia terenului intravilan. Sfatul meu este să vă adresaţi în scris primăriei pe raza căruia se află terenul intravilan, cu întrebarea clară dacă acesta figurează în proiectul de urbanism al zonei (PUZ) ca teren construibil sau nu.

În cazul în care, din răspunsul lor, veţi înţelege că terenul este construibil, atunci vânzarea acestuia este cu TVA, iar în cealaltă variantă este fără TVA.

2

Normele de aplicare a art. 24 din Codul fiscal, respectiv art. 715 din H.G. nr. 44/2004, cu toate modificările la zi, precizează: “pentru determinarea valorii fiscale în cazul transferurilor terenurilor cu valoare contabilă, precum şi pentru determinarea valorii fiscale rămase neamortizate în cazul mijloacelor fixe amortizabile evidenţiate în sold la 31 decembrie 2003, în valoarea de intrare fiscală se includ şi reevaluările efectuate, potrivit legii, până la acea dată. Pentru determinarea valorii fiscale a terenurilor, respectiv a valorii fiscale rămase neamortizate în cazul mijloacelor fixe amortizabile, vor fi luate în calcul şi reevaluările contabile efectuate după data de 1 ianuarie 2007, precum şi partea rămasă neamortizată din reevaluările contabile efectuate în perioada 1 ianuarie 2004 - 31 decembrie 2006, evidenţiate la data de 31 decembrie 2006. Nu se recuperează prin intermediul amortizării fiscale reevaluările contabile efectuate după data de 1 ianuarie 2004 la mijloacele fixe amortizabile care nu mai au valoare fiscală rămasă neamortizată la data reevaluării”.

Având în vedere cele de mai sus, suma cu care a crescut valorea imobilizărilor, ca urmare a reevaluarilor, este deductibilă.

Soldurile conturilor corespunzătoare acestor operaţiuni, existente în contabilitatea dvs, înainte de data vânzării, ar fi trebuit să fie urmatoarele:

• construcţii zootehnie:
  80.000 lei + 40.000 lei = 120.000 lei
• amortizarea construcţiilor zootehnice = 17.000 lei
• teren arabil:
  15.000 lei + 10.000 lei = 25.000 lei
• teren intravilan:
  85.000 lei + 35.000 lei = 120.000 lei
• rezerve din reevaluare:
  40.000 lei + 10.000 lei + 35.000 lei = 85.000 lei

3

După înregistrarea vânzării şi scoaterea din contabilitate a activelor cedate, reevaluarea se trece în contul de rezerve, respectiv din contul 105 în contul 1065:

105 = 1065 145.000 lei

Aceste rezerve nu pot fi folosite pentru majorarea capitalului social, pentru acoperirea pierderilor sau pentru distribuţie ca dividende, decât dacă asupra lor se va calcula impozit pe profit.