Trebuie extins
leasingul imobiliar operaţional
- Codul fiscal: influențat de aspecte pur formale
- Distincția financiar/operațional – deficitară în Codul fiscal
- Codul fiscal impune criterii inoperabile de încadrare a leasingului imobiliar în categoria operațional
- Vulgarizarea conceptului de leasing operaţional şi deghizarea acestuia sub diverse alte forme contractuale de tip închiriere, încheiate de regulă prin intermediul unor societăţi-proiect
Ca şi răspuns la problema finanţării achiziţiilor de bunuri imobile, creditul bancar a fost pentru o bună perioadă de timp cea mai rapidă şi la îndemână soluţie, cunoscând – până în toamna aceasta – dezvoltări remarcabile Pe lângă acesta însă, treptat, a început să câştige teren leasingul imobiliar.
Astfel, deja cristalizată ca şi concept de piaţă la mijlocul anului 2006, această formă de finanţare a primit pentru prima dată adevărat suport legislativ odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 287/2006 care detaliază asupra situaţiilor concrete care pot fi reglementate contractual sub forma unui leasing imobiliar.
Astăzi, la 11 ani de la reglementarea sa pentru prima dată, leasingul imobiliar a câştigat recunoaşterea tipică unei soluţii de finanţare individuală modernă.
Adaptându-se nevoilor particulare ale fiecărei companii în parte, leasingul imobiliar asigură flexibilitatea economică a utilizatorului, unul dintre factorii de bază ai succesului strategiei unei afaceri. Astfel, dacă în 2006, leasingul imobiliar reprezenta doar 5% din piaţa leasingului, în 2007 acest procent s-a ridicat până spre nivelul de 10%.
În acest context, al dezvoltării accentuate a leasingului imobiliar şi a leasingului în general, legislaţia contabilă şi fiscală au cunoscut şi ele adaptări specifice. Armonizarea legislaţiei contabile cu Standardele Internaţionale de Contabilitate (IAS) a dat tonul acestei adaptări, prin adoptarea O.M.F.P. nr. 1752/2005, urmată la scurt timp de legislaţia fiscală, concretizată prin apariţia Legii nr. 343/2006 de modificare a Codului fiscal.
Contabil versus fiscal
Ne vom opri în cele ce urmează asupra celor mai importante diferenţe între legislaţia contabilă şi cea fiscală şi, de asemenea, asupra barierelor impuse de legislaţia fiscală în ceea ce priveşte departajarea între leasingul financiar şi cel operaţional.
■ Conform IAS 17 (ale cărui prevederi sunt preluate de O.M.F.P. nr. 1752/2005), decizia dacă un contract de leasing este unul financiar sau operaţional trebuie luată pe baza fondului tranzacţiei mai degrabă decât pe baza formei acesteia. Astfel, contractul de leasing trebuie recunoscut ca fiind financiar dacă „locatarul are opţiunea de a cumpăra bunul la un preţ estimat a fi suficient de mic în comparaţie cu valoarea justă la data la care opţiunea devine exercitabilă, astfel încât, la începutul contractului de leasing, există în mod rezonabil certitudinea că opţiunea va fi exercitată”.
În încercarea de a se alinia la prevederile legislaţiei contabile, Codul fiscal înlocuieşte această condiţie şi stabileşte că un contract de leasing va fi recunoscut drept financiar în situaţia în care: „utilizatorul are opţiunea de a cumpăra bunul la momentul expirării contractului, iar valoarea reziduală exprimată în procente este mai mică sau egală cu diferenţa dintre durata normală de funcţionare maximă şi durata contractului de leasing, raportată la durata normală de funcţionare maximă, exprimată în procente”.
Prin compararea celor două texte de lege observăm că, mai degrabă, Codul fiscal este influenţat de aspecte pur formale, distincţia între leasing financiar şi operaţional făcându-se pe considerente preponderent matematice, decât pe raţiuni de fond. În particular, dacă legislaţia contabilă foloseşte conceptul de valoare justă, concept care ţine cont de valori de piaţă, distincţia făcută de Codul fiscal nu are la bază considerente economice, ci o simplă formulă matematică ce se bazează pe concepte (durată normală de funcţionare maximă) pe care le regăsim în H.G. nr. 2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe.
În timp ce, însă, H.G. nr. 2139 din 2004 este relativ rezonabilă în a stabili plaje de ani pentru stabilirea duratei normale de funcţionare a unui imobil, în funcţie de particularităţile tehnice ale acestuia, Codul fiscal impune raportarea la durata normală de funcţionare maximă.
Astfel, în condiţiile în care, în cazul bunurilor imobile durata contractului de leasing (spre exemplu, 15 ani) este semnificativ inferioară duratei normale de funcţionare maximă (spre exemplu 60 ani), ne găsim în situaţia în care criteriile matematice stabilite prin Codul fiscal fac practic imposibilă încadrarea în leasing operaţional.
Raportându-ne la exemplele cifrice anterioare şi la formula matematică impusă de Codul fiscal, pentru încadrarea in categoria operaţional contractul ar trebui să prevadă o valoare reziduală de peste 75% din valoarea de intrare a bunului, condiţie evident inacceptabilă din punct de vedere comercial.
■ O altă condiţie impusă de Codul Fiscal este aceea conform căreia un contract de leasing financiar este cel în cadrul căruia „valoarea totală a ratelor de leasing, mai puţin cheltuielile accesorii, este mai mare sau egală cu valoarea de intrare a bunului”. Spre deosebire de Codul fiscal, Standardele Internaţionale de Contabilitate prevăd că leasing financiar este acela în care „la începutul contractului de leasing valoarea actualizată a plăţilor minime de leasing este cel puţin egală cu întreaga valoare justă a bunului în regim de leasing”.
În acest context, valoarea actualizată a plăţilor minime de leasing (valoare care porneşte de la valoarea plăţilor viitoare, discontându-le la momentul prezent), concept prezent în reglementările contabile, are rolul de a oferi o valoare actuală (reală) a unor plăţi viitoare, conducând astfel la prezentarea în situaţiile financiare a unor valori economice reale a resurselor economice şi creanţelor-datoriilor.
Reglementările fiscale nu ţin însă cont de enunţul contabil şi se raportează la valoarea totală a ratelor de leasing, valoare semnificativ superioară valorii actualizate a plăţilor minime de leasing, în special în cazul contractelor de leasing imobiliar, care, prin esenţa lor, se încheie pe o perioadă lungă de timp (de exemplu, 15 ani).
Într-un astfel de caz, valoarea ratelor de leasing (în sumă absolută) fiind de cele mai multe ori superioară valorii de intrare a bunului, încadrarea leasingului imobiliar în categoria operaţional este în cele mai multe cazuri imposibilă.
Efecte
Concluzionând cele menţionate mai sus, observăm inevitabil că rigiditatea textelor fiscale în ceea ce priveşte clasificarea contractelor de leasing a condus pe termen mediu şi lung la restrângerea utilizării structurilor de leasing imobiliar operaţional şi, implicit, a introdus o incertitudine nocivă asupra mediului de afaceri din România.
În acest context, absenţa oricăror interpretări oficiale sau practici recunoscute, coroborată cu cererea de leasing operaţional (sau de structuri care să aducă avantaje fiscale echivalente pentru locatar), au condus la vulgarizarea conceptului de leasing operaţional şi deghizarea acestuia sub diverse alte forme contractuale de tip închiriere (cu sau fără contracte colaterale de genul side-letters), încheiate de regula prin intermediul unor societăţi-proiect (special purpose company).
În consecinţă, suntem de părere că o modificare legislativă, conform Standardelor Internaţionale de Contabilitate şi O.M.F.P. nr. 1752/2005, ar fi în măsură să resusciteze piaţa leasingului imobiliar operaţional, mai ales având în vedere conjunctura economică actuală, când previziunile specialiştilor din domeniul leasingului par a miza pe o creştere a cererii acestui tip de contract.
Codul fiscal este mai degrabă influenţat de aspecte pur formale, distincţia între leasing financiar şi operaţional făcându-se pe considerente mai degrabă matematice, decât pe raţiuni de fond
Reglementările fiscale nu ţin cont de enunţul contabil şi se raportează, în stabilirea condițiilor de încadrare a leasingului în categoria leasing financiar, la valoarea totală a ratelor de leasing, valoare semnificativ superioară valorii actualizate a plăţilor minime de leasing, în special în cazul contractelor de leasing imobiliar
