Vânzare – cumpărare imobil:
Venit impozabil. TVA

Camelia Dobre

Managing Partner

UHY Audit CD

camelia.dobre@auditcd.uhy.ro

Aş dori să primesc răspunsuri la următorul caz privind o operaţiune imobiliară de vânzare–cumpărare. Vânzătorul este o societate cu răspundere limitată românească, plătitoare de TVA.
Cumpărătorul este o societate cu răspundere limitată românească (nou infiinţată ca persoană juridică). Ca urmare a acestei tranzacţii va rezulta profit.
1. În conformitate cu legislaţia referitoare la impozitul pe venit, în ce moment este generat venitul impozabil?
2. La ce valoare este înregistrată proprietatea în registrele cumpărătorului în situaţia în care raportul de evaluare indică o valoare mai mare decât cea din contractul de vânzare–cumpărare, şi care este efectul asupra impozitului?
3. Este supus TVA transferul proprietăţii (în general) şi cum se aplică TVA în cazul unei astfel de tranzacţii?
4. Poate cumpărătorul cere recuperarea TVA? Care sunt condiţiile care trebuie îndeplinită pentru o astfel de cerere, şi în ce perioadă de timp statul rambursează TVA-ul?
5. În cazul în care societatea este înregistrată ca plătitor de TVA după achiziţia proprietăţii, poate aceasta cere rambursarea TVA-ului pentru achiziţia efectuată?

Traian Pogea, Bucureşti

1

Deoarece tranzacţia se realizează între două companii româneşti, impozitul pe profit, sau pe venit dacă societatea este microintreprindere, se va plăti până pe 25 ale lunii următoare încheierii trimestrului calendaristic în care se face tranzacţia.

Face excepţie trimestrul IV, în cazul societăţilor plătitoare de impozit pe profit, când se face plata la nivelul trimestrului al III-lea, până pe 25 ianuarie, urmând ca diferenţa să se plătească până pe 15 aprilie, data depunerii declaraţiei anuale a impozitului pe profit.

În cazul în care societatea consideră că-şi va definitiva calculul impozitului pe profit până pe 15 februarie 2009, va completa declaraţia “100” aferentă lunii decembrie, înscriind suma “0“ la rubrica “impozitul pe profit“, urmând să depună declaraţia “101” şi să plătească întregul impozit datorat pe trimestrul al IV-lea până pe 15 februarie 2009.

2

Societatea îşi înregistrează proprietatea la costul de achiziţie al acesteia.

În conformitate cu Ordinul nr. 1752/2005 “Costul de achiziţie al bunurilor cuprinde preţul de cumpărare, taxele de import şi alte taxe (cu excepţia acelora pe care persoana juridică le poate recupera de la autorităţile fiscale), cheltuielile de transport, manipulare şi alte cheltuieli care pot fi atribuibile direct achiziţiei bunurilor respective”.

Referitor la reevaluare, Reglementările contabile conforme cu Directiva a IV-a a CEE, aprobate prin O.M.F.P. nr. 1752/2005, prevăd posibilitatea ca societăţile să procedeze la reevaluarea imobilizărilor corporale numai la sfârşitul anului financiar, pentru ca rezultatele acesteia să se poată reflecta în contabilitate.

În conformitate cu prevederile Legii nr. 571/2003, pentru determinarea amortizării fiscale se iau în calcul şi valorile stabilite ca urmare a reevaluărilor mijloacelor fixe, măsură care asigură recuperarea capitalului investit la valoarea de piaţă şi nu la nivelul costului de achiziţie sau producţie.

Totodată, valoarea reevaluată a construcţiilor existente în patrimoniul contribuabililor constitutie baza impozabilă la stabilirea impozitului pe clădiri, respectiv la stabilirea cotei de impozit în aplicarea reglementărilor care vizează impozitele locale.

3

În conformitate cu art. 141, alin. 2, lit. f) din Codul fiscal, sunt scutite de taxă: “livrarea de către orice persoană a unei construcţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este construită, precum şi a oricărui alt teren. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea unei construcţii noi, a unei părţi a acesteia sau a unui teren construibil.”

Normele metodologice precizează că terenul pe care este construit un bun imobil, inclusiv terenul aferent unui bun imobil, urmează regimul bunului imobil dacă sunt proprietăţi indivizibile.

La alin. 3 al aceluiaşi articol din Codul fiscal se precizează că “Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operaţiunilor prevăzute la alin. (2), lit. f), în condiţiile stabilite prin norme.”

Opţiunea se va notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat în anexa nr. 1 la normele metodologice şi se va exercita de la data înscrisă în notificare.

O copie de pe notificare trebuie să fie transmisă clientului.

Prin urmare, tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare sunt supuse taxei pe valoarea adăugată, doar în cazul terenurilor construibile şi a construcţiilor noi, cota fiind de 19%, dar se poate opta pentru taxarea celorlate proprietăţi imobiliare prin depunerea unei notificări la organele fiscale competente.

4

Da, cumpărătorul poate cere recuperarea TVA-ului, prin bifarea în decontul de TVA a opţiunii de rambursare a TVA, dacă TVA-ul de recuperat este mai mare de 5.000 lei.

În conformitatea cu prevederile legale, rambursarea TVA-ului se face în 45 de zile de la bifarea opţiunii de rambursare.

5

Da, se poate recupera TVA-ul. La art. 145, alin. 4 din Codul Fiscal şi în Normele Metodologice se precizează că se acordă dreptul de deducere a taxei pentru achiziţiile efectuate de o persoană impozabilă înainte de înregistrarea acesteia în scopuri de TVA în următoarele condiţii:

a) bunurile achiziţionate urmează a fi utilizate pentru operaţiuni care dau drept de deducere;

b) persoana impozabilă trebuie să deţină o factură sau un alt document legal aprobat prin care să justifice suma TVA aferentă bunurilor achiziţionate;

c) să nu depăşească 5 ani consecutivi, începând cu data de 1 ianuarie a anului care urmează celui în care a luat naştere dreptul de deducere.