T.V.A. pentru tranzacţii imobiliare (2)

Ana Dincă

Managing Partner

Audit One

office@auditone.ro

O societate a achiziţionat în anul 2005 un imobil. În decembrie 2006 îl vinde în baza unui precontract şi a facturii (cu taxare inversă). Contractul autentificat se face în martie 2007. În contract se prevede o clauză că, dacă într-un an nu se face plata, contractul este nul de drept şi se va restitui imobilul în cauză. Întrucât nu s-a plătit preţul la termenul în cauză, în februarie 2008 se notifică la notar reînmatricularea imobilului pe societatea vânzătoare.
Cum trebuia tratată din punct de vedere al TVA această operaţiune?
În martie 2007 trebuia stornată factura cu taxare inversă din decembrie 2006 şi făcută o nouă factură “scutit de TVA”?
Cum trebuia făcută factura de stornare din anul 2008, cu sau fără TVA?
Vă rog, dacă se poate, aş dori să primesc un răspuns la problema prezentată din partea firmei Lider Cont sau Audit One.
Vă mulţumesc!

Mariana Petculescu, Sibiu

Nota redacţiei:
Ne bucură încrederea pe care o acordaţi celor doi partereni ai revistei noastre. Pentru a vă oferi soluţii complete am făcut cunoscută speţa dvs. atât dlui. Ceuca Todor, administrator Lider Cont Cluj-Napoca cât şi dnei. Ana Dincă, director gerenal Audit One Bucureşti. Răspunsurile primite le prezentăm în continuare.

Livrarea unui imobil este o operaţiune scutită de TVA, conform art. 141 din Codul fiscal; pentru această operaţiune există opţiunea de taxare, care conform art. 1601 se face prin aplicarea măsurilor simplificate, respectiv taxarea inversă. De la 1 ianuarie 2008 nu se mai pot aplica însă măsuri simplificate.

Prima achiziţie în 2005

În cazul prezentat de dvs., la data achiziţionării acestui imobil – 2005, deşi nu aţi precizat, cred aţi dedus TVA din factura de achiziţie. Acest drept de deducere presupunea ca dvs., în calitate de cumpărător, să fi fost înregistrat în scopuri de TVA iar clădirea să fie utilizată numai pentru operaţiuni impozabile.

Vânzarea în 2006

În decembrie 2006 pe baza precontractului şi a facturii emise aţi vândut imobilul; deşi nu aţi precizat, presupun că aţi aplicat taxarea inversă. Pe cale de consecinţă presupun că s-a făcut predarea imobilului şi scoaterea din gestiune a acestuia.

La acea dată, reglementările în vigoare prevedeau că aplicarea măsurilor de simplificare este posibilă numai între plătitorii de TVA; furnizorii au obligaţia ca pe facturile emise pentru livrările de imobile să înscrie menţiunea “taxare inversă”, fără să înscrie taxa aferentă. Pe facturile primite de la furnizori, beneficiarii vor înscrie taxa aferentă, pe care o evidenţiază atât ca taxă colectată, cât şi ca taxă deductibilă în decontul de taxă. Pentru operaţiunile supuse măsurilor de simplificare nu se face plata taxei între furnizor şi beneficiar. De aplicarea acestor prevederi sunt responsabili atât furnizorii, cât şi beneficiarii. În situaţia în care furnizorul nu a menţionat “taxare inversă” în facturile emise pentru acest imobil, beneficiarul este obligat să aplice taxare inversă, să nu facă plata taxei către furnizor, să înscrie din proprie iniţiativă menţiunea “taxare inversă”.

Restituirea imobilului vândut

Vânzarea imobilului a fost ulterior reconsiderată deoarece conform clauzelor contractuale nu s-au respectat termenele de plată. Din punct de vedere al legislaţiei în materie de TVA plata nu are relevanţă şi nu schimbă regimul de taxare. În schimb are relevanţă faptul că juridic nu s-a transmis proprietatea.

Astfel, conform prevederilor de la pct. 59 alin. 3 din H.G. nr. 44/2003 privind Normele de aplicare a Codului fiscal, în cazul livrării de bunuri imobile, data livrării, respectiv data la care se emite factura fiscală, este considerată data la care toate formalităţile impuse de lege sunt îndeplinite pentru a se face transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător. Orice facturare efectuată înainte de îndeplinirea formalităţilor impuse de lege pentru a se face transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător se consideră facturare de avansuri, urmând a se regulariza prin stornarea facturilor de avans la data emiterii facturii fiscale pentru contravaloarea integrală a livrării de bunuri imobile.

La termenul scadent de plată, respectiv în februarie 2008, ca urmare a nerealizării clauzelor contractuale, aţi primit imobilul înapoi de la clientul dvs.

În acest moment se poate proceda în două moduri:

a) primiţi factura de la client, factură care este fără TVA deoarece la această dată operaţiunea este scutită, conf. art. 141 alin. 2 lit. f, Cod fiscal, sau

b) faceţi dvs. factura de storno, cu valorile iniţiale cu semnul minus şi corectaţi şi înregistrarea contabilă 4426=4427 tot cu minus, deoarece se stornează întreaga factură iniţială

Ajustarea TVA

În cazul bunurilor imobile la vânzarea cărora s-au aplicat măsurile de simplificare există obligaţia ajustării TVA dedusă la achiziţie.

Astfel, persoana impozabilă ca-re a avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a taxei aferente unei construcţii sau unei părţi din aceasta, şi care, la sau după data aderării, nu optează pentru taxarea operaţiunilor prevăzute la art. 141 alin. (2) lit. f), Cod fiscal, va ajusta taxa deductibilă aferentă, în condiţiile prevăzute la art. 149, Cod fiscal, dar perioada de ajustare este limitată la 5 ani.

Persoana impozabilă care nu a avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a taxei aferente unei construcţii sau unei părţi din aceasta, şi care optează, la sau după data aderării, pentru taxarea operaţiunilor prevăzute la art. 141 alin. (2) lit. f), Cod fiscal, va ajusta taxa deductibilă aferentă conform art. 149, Cod fiscal, dar perioada de ajustare este limitată la 5 ani.

În cazul prezentat de dvs. nu se face ajustarea deoarece s-a anulat operaţiunea. Se va face ajustarea numai dacă veţi vinde acest imobil în regim de scutire, deoarece în 2005, la achiziţie, aţi dedus TVA, care trebuie ajustat/corectat.

Notificarea

Dacă se doreşte să se vândă acest imobil în regim de taxare, adică cu TVA, ar trebui depusă notificare la organele fiscale, aşa cum sunt reglementările de la pct. 38 din H.G. nr. 44/2004; notificarea se face pe formularul de la Anexa 3 la aceste norme.