Închiriere spaţiu
Soluţii fiscale şi contabile

Adina Bocan

Senior Accountant

Vulpoi&Toader Management

adina.bocan@vtm.ro

O societate a încheiat un contract de închiriere a unui spaţiu comercial aflat în costrucţie de la o persoană fizică, pentru activitate de cazare, cu restaurant.
Termenul închirierii este de 5 ani, cu o perioadă de graţie de 6 luni pentru finalizarea investiţiei şi punerea în funcţiune o clădirii.
Pentru finalizarea investiţiei mai sunt necesare lucrări de costrucţii-montaj, instalaţii independente de destinaţia utilizării finale a investiţiei, în valoare estimată de părţi la 30.000 euro, şi lucrări de amenajare specifice activităţii ce o va desfăşura chiriaşul de 15.000 euro.
Părţile au convenit ca chiria pe primi 3 ani, ce reprezintă echivalentul investiţiilor ce sunt necesare finalizări imobilului, independente de destinaţia acestuia, să fie compensată cu contravaloare lucrărilor pe care le va executa chiriaşul.
1. Când trebuie înregistrat la administraţia financiară locală contractul de inchiriere?
2. Cum se vor înregistra cheltuielile de investiţii, respectiv chiria si compensarea sumei de 30.000 euro.
3. Se va declara de proprietar această chirie ca un venit anual din chirii?
4. Trebuie făcută lunar factura în echivalent cu chiria cu TVA sau fără, pe care să se facă menţiunea compensat cu c/val chirie?
Menţionăm că chiriaşul este SRL şi plătitor de TVA.

Cristina Tamaş, Sibiu

Din prezentarea dvs am înţeles că pentru finalizarea şi punerea în funcţiune a unui spaţiu închiriat, chiriaşul va suporta costuri de 30.000 euro pe care le va compensa ulterior cu chiria pe 3 ani şi costuri de 15.000 euro datorită specificului activităţii pe care o va desfăşura în spaţiul respectiv şi pe care nu le va recupera de la proprietar.
Deoarece nu există informaţii, vom considera că la acest moment persoana fizică nu este înregistrată ca independentă sau autorizată şi nu îndeplineşte condiţii pentru a deveni plătitoare de TVA.

1. În privinţa înregistrării la administraţia financiară a contractului de închiriere, potrivit Ordinului M.E.F. nr. 2.371 din 12 decembrie 2007 privind Instrucţiunile de completare a formularului 220 “Declaraţie privind venitul estimat”, pentru cedarea folosinţei bunurilor există obligaţia înregistrării contractului şi a declaraţiei estimative în termen de 15 zile de la data încheierii contractului între părţi. Se menţionează:
“Declaraţia se completează de către persoanele fizice care realizează venituri în bani şi/sau în natură provenind din cedarea folosinţei bunurilor mobile şi imobile, obţinute în calitate de proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal.

Declaraţia se depune de către:
- contribuabilii care realizează venituri dintr-o sursă nouă în cursul anului fiscal, în termen de 15 zile de la data încheierii contractului între părţi, odată cu înregistrarea acestuia.”

2/4. Costurile privind investiţiile se înregistrează în contabilitatea chiriaşului pe perioada de 6 luni, ca investiţii la spaţii închiriate, pe măsură ce sunt primite facturi de la constructori pentru lucrările de construcţii - montaj sau instalaţii.
Lucrările de construcţii – montaj nu mai sunt facturate în regim de taxare inversă între plătitorii de tva şi astfel chiriaşul va achita şi valoarea TVA la aceste lucrări.

Înregistrarea în contabilitate

212 “Investiţii clădiri închiriate” = 404 “Furnizori de imobilizări”

4426 “TVA deductibilă” = 404 “Furnizori de imobilizări”

Costurile pe care le suportă chiriaşul şi nu le recuperează de la proprietar (15.000 euro) sunt înregistrate identic, dar vor fi amortizate pe durata contractului. Ordinul M.E.F. nr. 1752/2005 menţionează la punctul 98, alin. (2): “Se supun, de asemenea, amortizării investiţiile efectuate la imobilizările corporale luate cu chirie, pe durata contractului de închiriere”.
La finalizarea investiţiilor, chiriaşul poate factura către proprietar valoarea costurilor suportate (30.000 euro) care poate îmbrăca forma unei livrări a unei părţi dintr-o construcţie nouă sau o refacturare a lucrărilor de construcţii – montaj.
Potrivit Ordinului nr. 1752 din 2005 punctul 98 alin. 2: “La expirarea contractului de închiriere, valoarea investiţiilor efectuate şi a amortizării corespunzătoare se cedează proprietarului imobilizării. În funcţie de clauzele cuprinse în contractul de închiriere, transferul poate reprezenta o vânzare de active sau o altă modalitate de cedare”.
În cazul refacturării lucrărilor de construcţii – montaj, factura va fi emisă cu TVA.
În cazul facturării unei părţi dintr-o construcţie nouă, o analiză detaliată este necesară. Potrivit Codului fiscal, art. 141, alin. 2, litera f) este considerată operaţiune scutită de TVA livrarea de către orice persoană a unei construcţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este construită, precum şi a oricărui alt teren. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea unei construcţii noi, a unei părţi a acesteia “sau a unui teren construibil. În sensul prezentului articol, se definesc următoarele:
2. construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;
3. livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării;
4. o construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată astfel încât structura, natura ori destinaţia sa au fost modificate sau, în absenţa acestor modificări, dacă costul transformărilor, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării.”
Astfel, operaţiunea de livrare a unei părţi dintr-o construcţie nouă este impozabilă şi factura va fi emisă cu TVA.

Înregistrările în contabilitate

461 “Debitori diverşi” = 7583 “Venituri din cedare active”

461 “Debitori diverşi” = 4427 “TVA colectată”

6583 “Costuri cu cedare active” = 212 “Investiţii clădiri închiriate”

Potrivit clauzelor contractuale, costul cu chiria şi datoria aferentă se înregistrează în contabilitate lunar sau pentru o perioadă mai lungă:

612 “Cost cu chirie lunară” = 462 “Creditori diverşi”

471 “Chirie înregistrată în avans” = 462 “Creditori diverşi”

În baza unui document semnat între părţi, datoria şi creanţa faţă de persoana fizică vor fi compensate periodic, în funcţie de prevederile contractuale:

462 “Creditori diverşi” = 461 “Debitori diverşi”

Dacă prin clauze contractuale se stabileşte facturarea acestor costuri (30.000 euro) la finele perioadei de 3 ani, partea facturată nu va mai fi considerată ca fiind parte dintr-o construcţie nouă şi, potrivit prevederilor amintite, operaţiunea este scutită de TVA. În condiţiile emiterii unei facturi fără TVA, chiriaşul va trebui să ajusteze TVA dedusă iniţial la facturile primite de la constructori, ceea ce nu este în interesul companiei. Potrivit Codului fiscal, art. 141, alin. (3): Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operaţiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) şi f), în condiţiile stabilite prin norme, prin notificarea organelor fiscale, şi factura poate fi emisă cu TVA, fără obligaţia ajustării TVA –ului dedus iniţial.
Persoana fizică nu este obligată să emită factura către chiriaş decât dacă îndeplineşte condiţii de a deveni plătitor de TVA şi optează pentru impozitarea operaţiunii de închiriere imobile. Dacă singurul venit pe care îl înregistrează este acest venit din închiriere bunuri imobile (operaţiune scutită conform art. 141, alin. 2, lit. e), chiar dacă persoana fizică devine, în principiu, persoană impozabilă pentru aceste operaţiuni (dacă ar depăşi într-un an plafonul de 35.000 euro), nu are obligaţia înregistrării în scopuri de TVA.
Un alt aspect este cel legat de calculul impozitului pe clădire datorat de persoana fizică. Potrivit Codului fiscal, art. 251, alin. (7): “Valoarea impozabilă a clădirii, determinată în urma aplicării prevederilor alin. (1) - (6), se reduce în funcţie de anul terminării acesteia. (81) În cazul clădirii la care au fost executate lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, din punct de vedere fiscal, anul terminării se actualizează, astfel că acesta se consideră ca fiind cel în care au fost terminate aceste ultime lucrări”. Considerăm, astfel, că persoana fizică trebuie să ia în considerare momentul finalizării construcţiei în funcţie de documentele prezentate de chiriaş.

3. Persoana fizică are obligaţia declarării şi achitării impozitului aferent veniturilor anuale obţinute din închiriere în baza contractului încheiat între părţi. Potrivit Codului fiscal, art. 62:
“Stabilirea venitului net anual din cedarea folosinţei bunurilor alin. (1) Venitul brut reprezintă totalitatea sumelor în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură şi se stabileşte pe baza chiriei sau a arendei prevăzute în contractul încheiat între părţi pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei sau arendei.”
Persoana fizică va avea obligaţia depunerii formularului 200 “Declaraţie privind veniturile realizate”, pentru fiecare an fiscal, până la data de 15 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a venitului (Cod fiscal, art. 83, alin. 1).